Venda entre ascendente e descendente: limites, anulação e consequências

Os contratos de compra e venda possuem em sua essência dois elementos importantes: a consensualidade e a onerosidade. Se o vendedor deseja transferir o domínio sobre cerca coisa ao comprador, a lei lhes exige apenas a manifestação de vontade e a fixação de preço (art. 481, Código Civil).

O consentimento é exteriorizado pela declaração de vontade, convergindo sobre o preço, a coisa e as demais condições da avença. Pressupõe, naturalmente, a capacidade dos contratantes. Porém, há casos em que mesmo havendo plena capacidade das partes – comprador e vendedor – a legislação exige outros requisitos para a validade do negócio. É o caso, por exemplo, da compra e venda realizada entre ascendente e descendente.

É essencial esclarecermos que não há qualquer exigência legal especial para a formalização de uma compra e venda de descendente para ascendente. Ou seja, um filho ou filha pode livremente vender um imóvel de sua propriedade ao seu pai/mãe, sem que para isso haja necessidade de consentimento de seus eventuais irmãos. Por outro lado, quando a venda ocorre de ascendente para descendente, o Código Civil (art. 496), visando proteger o núcleo familiar, estabelece a necessidade de anuência dos demais descendentes e do cônjuge do alienante, sob pena de anulação do negócio.

“Tende o ordenamento a estabelecer uma blindagem protetiva dos descendentes, evitando que o seu ancestral venha a frustrar fraudulenta ou simuladamente a sua perspectiva patrimonial, com o escopo de beneficiar outro filho. Seria o caso do pai que, sabendo que uma eventual doação pata o filho predileto implicaria, por lei, antecipação de herança de caberia a este no futuro, resolve vender a este descendente a um preço completamente irrisório” (FARIAS, Cristiano Chaves. Manual de Direito Civil. 6. Ed. Salvador: JusPodivm, 2021, p. 846)

Se o pai deseja contemplar o filho mais velho, por exemplo, com um imóvel de sua propriedade, poderá formalizar uma doação, sem que para isso seja exigido o consentimento dos demais filhos (como se exige para o caso de compra e venda). A depender do regime de bens, será imprescindível o consentimento apenas da companheira/cônjuge. Caso seja essa a intenção do proprietário – doar o imóvel – teremos dois possíveis cenários:

1º CENÁRIO: se o imóvel doado saiu da metade disponível do doador, quando este falecer, o referido imóvel não estará sujeito à colação.

Lembre-se que a colação é o instituto pelo qual o descendente se obriga a trazer à partilha as discussões sobre doações feitas em vida pelo descendente comum. A doação de ascendente para descendente encontra limites no instituto da legítima, que reserva aos herdeiros necessários (isto é, os descendentes, ascendentes e cônjuge), de pleno direito, a metade intangível do acervo hereditário do sucedido. Nesse primeiro cenário, como o ascendente doador pode dispor sobre a metade do seu patrimônio, (parte considerada pela lei disponível), não haverá qualquer possibilidade de anulação do negócio. Confira:

DOAÇÃO DE ASCENDENTE À DESCENDENTE. LIMITAÇÃO A PARTE DISPONÍVEL. NULIDADE DA PARTE INOFICIOSA. AVALIAÇÃO DO BEM. 1 – A doação de ascendente à descendente importa adiantamento da legítima. 2 – O ascendente doador pode dispor, livremente, sobre a metade do seu patrimônio, parte considerada pela lei disponível. Assim, perfeitamente possível que um herdeiro necessário, contemplado com a porção disponível, receba mais do que outro, vez que receberá, além de sua cota parte da legítima, mais o que o ascendente lhe testar ou lhe doar em vida da parte disponível. (…) (TJ-DF 20110110151073 DF 0015107-32.2011.8.07.0001, Relator: JAIR SOARES, Data de Julgamento: 10/10/2011, 6ª Turma Cível: 20/10/2011).

Vale registrar que a dispensa da colação, mesmo na hipótese de doação da parte disponível, deve ser expressa, ou seja, manifestada em testamento ou no próprio termo/escritura de doação. Em suma:

(…) Doação de ascendente para descendente que é considerada, em regra, adiantamento da herança, à luz do art. 544, do CC, salvo se houver dispensa da colação, em testamento ou no próprio título de liberalidade, de forma expressa (artigo 2.006 do CC), e desde que o bem doado esteja na esfera disponível de seu patrimônio, ou seja, corresponda à metade dos bens da herança, na forma do art. 1.846 c/c art. 2.005, ambos do CC (…) (TJ-RJ – AI: 00560160820198190000, Relator: Des(a). MARIA HELENA PINTO MACHADO, Data de Julgamento: 07/02/2020, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-02-11)

2º CENÁRIO: se o imóvel doado saiu da parte indisponível, a doação será considerada antecipação da legítima, sendo hipótese em que o filho deverá trazer a doação à colação, por ocasião do óbito do ascendente.

Nesse caso, face ao princípio da proteção da legítima e da igualdade entre os herdeiros, aquele filho que foi beneficiado com a doação deverá informar no inventário o que recebeu antes do falecimento, sob pena de sonegação. Não haverá, contudo, possibilidade de anulação do negócio, pois o valor do bem doado em vida será “descontado” da parte que o donatário irá receber por ocasião da partilha. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. DOAÇÃO DE ASCENDENTE À DESCENDENTE. AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO. DESNECESSIDADE. ANULAÇÃO. VALIDADE DO ATO. ADIANTAMENTO DE LEGÍTIMA. Sentença mantida. A presente demanda visa à nulidade das escrituras púbicas de compra e venda e seus respectivos registros e, por se tratar de ato de doação de ascendente para descendente, o prazo para propositura da demanda é mais dilatado, não se aplicando o art. 178, parágrafo 9º inciso V do CC. Incidência da Súmula nº 494 do STF. A doação vista como adiantamento de legítima, não é passível de anulação, pois é dispensável o consentimento dos demais descendentes. O direito dos autores à parte na herança está resguardado pelo instituto da colação previsto na Lei Civil, que obriga os descendentes que concorrerem à sucessão do ascendente comum, a conferir o valor das doações que dele em vida receberam, sob pena de sonegação (art. 2.002, Código Civil de 2002). (TJ-MG – AC: 10166110008884001 MG, Relator: Amorim Siqueira, Data de Julgamento: 07/05/2019, Data de Publicação: 21/05/2019).

Nesse segundo cenário podemos, contudo, imaginar uma hipótese de nulidade da doação: se o imóvel doado for o único que o falecido possuía. Trata-se, no caso, de doação da integralidade do patrimônio, circunstância vedada pela lei (art. 548, CC). Para saber mais sobre as consequências da doação inoficiosa, sugerimos a leitura de outro artigo:

Voltamos, então, para a compra e venda propriamente dita. É possível a venda de imóvel de propriedade do pai a um dos filhos? A resposta é positiva. Para tanto, a lei exige autorização dos demais interessados, ou seja, dos titulares dos direitos sucessórios, justamente para que possam controlar eventuais artifícios que possam estar mascarando uma doação. Como o cônjuge é considerado herdeiro necessário (art. 1.845, CC), a necessidade de autorização se estende a ele, salvo se o casamento tiver sido formalizado sob o regime da separação obrigatória, hipótese em que não haverá concorrência com os descendentes.

A anuência para a venda deve ser expressa. Isso não quer dizer que não possa haver suprimento judicial. Pense, por exemplo, na hipótese em que o Antônio, pai de Martim e Afonso, pretende vender um imóvel para o primeiro. Afonso não concorda com a venda, mas não apresenta nenhuma razão plausível para a discordância. Martim e Antônio podem, nesse caso, requerer o suprimento judicial do consentimento de Afonso, mediante procedimento de jurisdição voluntária.

Não sendo apresentado consentimento de todos os interessados, a compra e venda estará sujeita à anulação, salvo se houver posterior ratificação pelos familiares (art. 176, CC). Essa anulação, no entanto, não se dá de forma automática. O Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de estabelecer alguns critérios para a anulação, quais sejam:

a iniciativa da parte interessada;
a ocorrência do fato jurídico, qual seja, a venda inquinada de inválida;
a existência de relação de ascendência e descendência entre vendedor e comprador;
a falta de consentimento de outros descendentes; e
a comprovação de simulação com o objetivo de dissimular doação ou pagamento de preço inferior ao valor de mercado. (REsp 1356431/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 08/08/2017, DJe 21/09/2017).

Ou seja, não basta para a anulação a ausência de consentimento. Para a invalidação da venda de ascendente para descendente, sem a anuência dos demais, é necessária a existência de prova da simulação ou a demonstração de prejuízo pela parte interessada. Por exemplo: o pagamento do preço por valor bem abaixo do praticado no mercado pode evidenciar a ocorrência de simulação de suposta doação. De acordo com a jurisprudência, o ônus de provar que a venda foi simulada ou que dela decorreram prejuízos incumbe à parte que pretende a invalidação do ato de alienação (art. 373, I, CPC):

“(…) O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que ‘para a anulação da venda de ascendente para descendente, sem a anuência dos demais, é necessária a existência de prova da simulação ou a demonstração de prejuízo pela parte interessada’ (AgRg no AREsp 159.537/PA). Nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil de 2015, incumbe ao autor o ônus da prova do fato constitutivo do seu direito. Diante da ausência de provas robustas de que a compra e venda efetivamente lhe causou prejuízos, tampouco demonstrado que o contrato se deu de forma simulada, deve ser mantida a sentença que julgou improcedente o pedido de anulação do ato jurídico” (TJ-MG – AC: 10309180025145001 Inhapim, Relator: Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 24/06/2021, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/07/2021).

A Ação Anulatória deve ser ajuizada pela parte prejudicada no prazo de dois anos (art. 179, CC) contados da ciência do ato. Em se tratando de bem imóvel, a doutrina e jurisprudência consolidaram o entendimento de que essa ciência se dá, de forma absoluta, quando do registro no cartório competente, incidindo no caso o princípio da publicidade dos negócios jurídicos registrados:

Enunciado 545, VI Jornada de Direito Civil: O prazo para pleitear a anulação de venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais descendentes e/ou do cônjuge do alienante é de 2 (dois) anos, contados da ciência do ato, que se presume absolutamente, em se tratando de transferência imobiliária, a partir da data do registro de imóveis.

“(…) Para se buscar a anulabilidade do ato deve-se atentar para a incidência do prazo decadencial previsto no art. 179 do CC/2002, verbis: “Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.” 5. Nesse sentido, o ENUNCIADO nº 545 da VI Jornada de Direito Cível, promovido pelo Conselho de Justiça Federal – “O prazo para pleitear a anulação de venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais descendentes e/ou do cônjuge do alienante é de 2 (dois) anos, contados da ciência do ato, que se presume absolutamente, em se tratando de transferência imobiliária, a partir da data do registro de imóveis”. 6. Portanto, inconteste que o marco inicial do prazo decadencial é a conclusão do ato, que se dá com o registro da compra e venda em cartório, incidindo o princípio da publicidade dos negócios jurídicos registrados, fazendo-se presumir que os eventuais prejudicados passaram, a partir de então, a ter ciência da suposta invalidade da transação. 7. In casu, o registro imobiliário foi efetivado em 02/01/2008. Contudo, a presente ação somente foi ajuizada em 14/03/2016, portanto, muito tempo depois do prazo bienal, restando inegavelmente configurada a decadência na espécie. 8. Outrossim, a abertura da sucessão é o termo a quo para a contagem da prescrição nos casos que versam sobre a compra e venda de ascendente para descendente por interposta pessoa, mediante simulação, sem o consentimento dos demais herdeiros. Nesse caso, o terceiro é usado como meio para contornar a exigência legal de aquiescência dos outros descendentes. Porém, a hipótese é dessemelhante do caso concreto e não serve de paradigma para o presente julgamento. 9. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora (…) (TJ-CE – AC: 01201917320168060001 Fortaleza, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 19/10/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 19/10/2022).

Trazemos o exemplo da compra e venda de bens imóveis, mas a mesma lógica deve seguir para outros negócios, a exemplo da compra e venda de cotas de empresa transferidas de ascendente para a descendente, sem o consentimento dos demais herdeiros.

Observado o prazo decadencial e declarada a anulação do negócio, o beneficiário deve restituir o bem ou o valor equivalente. Isso porque, a sentença produz efeitos ex tunc, desconstituindo-se retroativamente todos os efeitos até então produzidos (art. 182, CC). Por outro lado, não observado o prazo decadencial, o negócio jurídico não será anulado, mas a doação eventualmente disfarçada de compra e venda estará sujeita à colação quando da abertura da sucessão.

Dúvida que pode surgir está na exigência de prova da simulação. É que por ser a simulação um defeito que gera a nulidade absoluta do negócio[1], como podemos admitir a existência de um prazo para se pleitear o desfazimento da compra e venda? Em outras palavras, se é exigida prova da simulação para a anulação da compra e venda realizada de ascendente para descendente, por qual motivo não podemos seguir a regra do art. 169 do Código Civil, segundo o qual o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo?

Tal previsão legal pode levar à conclusão de que, como se exige a prova da simulação para que se possa desconstituir venda de ascendente a descendente sem consentimento dos demais descendentes ou do cônjuge, o negócio seria nulo – posto que simulado – e, consequentemente, não se convalesceria com o tempo. Ocorre que a causa real de anulabilidade do negócio jurídico não é propriamente a simulação em si, mas a infringência taxativa ao preceito legal contido no art. 496 do CC Por esta razão, não há que se falar na aplicabilidade dos arts. 167, § 1º, I, e 169 do CC. Em suma, a causa da invalidade da compra e venda de imóveis entre ascendentes e descendente não é a simulação em si, mas a ausência de consentimento dos demais herdeiros dos vendedores, que é classificada como anulabilidade e, como tal, está sujeita a prazo decadencial de 2 (dois) para a anulação.

Por fim, temos que ter em mente que a venda entre familiares poderá ocorrer por interposta pessoa, ou seja, o negócio jurídico pode vir a ser realizado com um terceiro apenas para encobrir uma compra e venda realizada diretamente entre ascendente e descendente. Nesse caso, o terceiro é usado como meio para contornar a exigência legal de aquiescência dos outros descendentes.

Quando ocorrida a venda direta, não pairam dúvidas acerca do prazo para pleitear a desconstituição do ato, pois o CC/02 declara expressamente a natureza do vício da venda, qual seja, o de anulabilidade (art. 496), bem como o prazo decadencial para providenciar a sua anulação (2 anos, a contar da data da ciência do ato).

E quando uma terceira pessoa é utilizada para encobrir o negócio, a hipótese será a mesma?

Sobre a natureza do vício a inquinar a venda de ascendente a descendente, mesmo quando realizada obliquamente, por intermédio de interposta pessoa, o Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de salientar que a hipótese permanece de anulabilidade do ato jurídico, e não de nulidade de pleno direito:

“Considerando que a venda por interposta pessoa não é outra coisa que não a tentativa reprovável de contornar-se a exigência da concordância dos demais descendentes e também do cônjuge, para que seja hígida a venda de ascendente a descendente, deverá ela receber o mesmo tratamento conferido à venda direta que se faça sem esta aquiescência. Assim, considerando anulável a venda, será igualmente aplicável o art. 179 do CC/02, que prevê o prazo decadencial de 2 (dois) anos para a anulação do negócio. Inaplicabilidade dos arts. 167, § 1º, I, e 169 do CC/02” (REsp n. 1.679.501/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2020, DJe de 13/3/2020)

É que, não obstante o caráter inegavelmente simulado do ato – o que poderia sugerir a impossibilidade de convalidação do vício pelo decurso do tempo –, a venda por interposta pessoa não seria outra coisa senão a intenção de, em prejuízo à legítima dos demais herdeiros, burlar a exigência legal do consentimento dos demais descendentes e também do cônjuge, devendo receber o mesmo tratamento específico e diferenciado conferido pelo art. 496 à venda direta que se faça à míngua dessa anuência.

Perceba que o tema pode suscitar muitas dúvidas, devendo sempre ser buscada a orientação de profissional da advocacia tanto para a formalização de negócios jurídicos entre familiares ainda em vida, quanto na hipótese eventual sucessão, para garantir que os direitos de todos os herdeiros sejam efetivamente preservados por ocasião da partilha.

[1] APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO – AGRAVO RETIDO – PRELIMINARES AFASTADAS – RECURSO IMPROVIDO – ALEGAÇÃO DE DECADÊNCIA – INOCORRÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – SIMULAÇÃO EVIDENCIADA – NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO– RECURSOS IMPROVIDOS. O terceiro que é prejudicado com um negócio jurídico supostamente simulado possui legitimidade para pleitear judicialmente a declaração de sua nulidade. O negócio jurídico nulo não está sujeito a prazo prescricional ou decadencial, uma vez que o ato nulo não convalesce pelo decurso de tempo. A simulação trata de um vício social do negócio jurídico, presente quando há uma discrepância exagerada entre a aparência e a essência do negócio celebrado, ou seja, o negócio interno não é o mesmo que o negócio manifestado, configurando, desta forma, vício ou defeito que gera a sua nulidade absoluta. Conforme constou da sentença, restou configurada a simulação entre os filhos do Sr. Jovino com relação ao contrato de fls. 126-127, visto que fora firmado em total desrespeito ao contrato de fls. 81-82, com a clara intenção de transmitir os imóveis aos filhos do casal, em detrimento da aquisição anterior pelo autor e requerida Cleusa. (TJ-MS – APL: 08056668520148120021 MS 0805666-85.2014.8.12.0021, Relator: Des. Divoncir Schreiner Maran, Data de Julgamento: 03/06/2019, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/06/2019).