AÇÕES LOCATÍCIAS: tudo o que você precisa saber!

Ações judiciais envolvendo contratos de aluguel são extremamente comuns no dia a dia da advocacia. Cerca de 80% dos processos envolvendo ações locatícias tem por base a falta de pagamento de aluguéis. Contudo, embora a ação de despejo por falta de pagamento seja a de maior frequência na justiça nacional, existem outras espécies de demandas e outros fundamentos para a ação de despejo que todo locador e locatário precisam conhecer.

Nesse espaço abordaremos a temática das ações locatícias de forma objetiva, deixando claro, antecipadamente, que eventuais dúvidas relacionadas ao caso concreto exigem a consulta de um advogado ou Defensor Público. Nós do Escritório Elpídio Donizetti Advogados, atuamos em todas as espécies de ações envolvendo locadores e locatários, acompanhando o processo desde o ajuizamento da ação até o trânsito em julgado, inclusive, se for o caso, diligenciando e peticionando junto aos Tribunais Superiores.

AÇÕES LOCATÍCIAS – EMBASAMENTO LEGAL

Aplicam-se as ações locatícias, em especial, a Lei 8.245/1991. Subsidiariamente são aplicáveis as disposições do Código Civil e Código de Processo Civil.

ESPÉCIES DE AÇÕES LOCATÍCIAS

Ação de Despejo
Ação de Consignação em Pagamento
Ação Revisional de Aluguéis
Ação Renovatória

AÇÃO DE DESPEJO

É o instrumento adequado para obter a rescisão forçada do contrato de locação, formalizado por escrito ou verbalmente. A ordem de despejo depende de um provimento/decisão judicial, que pode ocorrer apenas no momento da sentença ou em caráter liminar, desde que presentes os pressupostos legais.

Muitos advogados equivocam-se ao ajuizar, por exemplo, ações possessórias, como a reintegração de posse, no lugar da ação de despejo. O art. 5º da Lei 8.245/1991 é claro ao dispor que “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”. O ajuizamento equivocado poderá gerar ônus para o autor da ação, como o pagamento de honorários ao advogado do réu, caso este tenha sido citado. Vale ressaltar que a jurisprudência não admite a aplicação da fungibilidade para o recebimento de ação possessória como ação de despejo (nem o inverso), por isso é preciso ficar atento: a falta de pagamento dos aluguéis, o descumprimento de alguma cláusula contratual ou a necessidade de retomada do imóvel dentro das possibilidades legais exige o ajuizamento de AÇÃO DE DESPEJO.

Essa ação pode ser ajuizada:

Por falta de pagamento dos aluguéis (mais comum)

Ajuizada a ação, pode o magistrado deferir o despejo em caráter liminar, ou seja, sem antes ouvir o réu. Alguns juízes entendem que o despejo “antecipado” exige, no mínimo, a intimação do réu para purgar a mora, ou seja, pagar o que está em atraso, juntamente com todos os seus acréscimos (multas e eventuais penalidades contratuais, quando previstas; juros de mora, custas e honorários).

Para a concessão da liminar em ações de despejo por falta de pagamento, a Lei 8.245/1991 exige, ainda: (i) que o autor preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel; (ii) que o contrato de locação esteja desprovido de garantia.

A questão da caução suscita várias controvérsias. Por exemplo, há precedentes de tribunais locais dispensando-a na hipótese em que o inadimplemento supera o próprio valor a ser caucionado. No entanto, o mais comum é que essa caução seja exigida. De toda sorte, havendo decisão de indeferimento do pedido de despejo “antecipado”, pode o advogado interpor agravo de instrumento, um recurso que será julgado pelo Tribunal.

O procedimento para esse tipo de ação é aquele descrito no CPC, onde há possibilidade de designação de audiência de conciliação e audiência de instrução, se não for o caso de julgamento antecipado. Independentemente do resultado, poderão as partes envolvidas recorrer da sentença – decisão final de primeira instância – por meio de apelação. Nesse caso, em regra, a apelação não terá força suficiente para evitar o despejo, pois “os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo” (art. 58, V, Lei 8.245/1991).

Por denúncia vazia

O contrato de locação pode expirar sem que o locatário saia voluntariamente do imóvel. Também pode acontecer de o contrato ser firmado por prazo indeterminado e, mesmo após notificação do locador, o inquilino permanecer no imóvel. Em ambos os casos se admite a ação de despejo por denúncia vazia.

No caso de locação não residencial, a ação de despejo deve ser proposta no prazo de 30 (trinta) dias do término da locação ou do cumprimento de notificação comunicando o desejo de retomada do imóvel pelo locador.

Ademais, consoante expressa determinação legal, nas locações de imóveis urbanos residenciais ajustadas por escrito, com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo, haverá prorrogação automática da avença por prazo indeterminado (art. 47). Nas locações residenciais pactuadas por prazo inferior a trinta meses e automaticamente prorrogadas por prazo indeterminado, é incabível a denúncia vazia, devendo o locador comprovar a ocorrência de uma das hipóteses previstas nos incisos I a V do art. 47 da Lei de Locações[1] para que seja possível o deferimento liminar do despejo.

Por denúncia cheia

Encontra fundamento no art. 23 da Lei 8.245/1991. Além da falta de pagamento dos aluguéis e encargos da locação, ela pode ser proposta quando o locatário descumpre quaisquer dos deveres a seguir:

Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

A hipótese mais comum de denúncia cheia, além do inadimplemento, é a alteração da destinação do imóvel, modificações na sua estrutura interna e externa, bem como a sublocação sem prévia anuência do locador. No entanto, nesses casos geralmente exige-se prova mais robusta para a efetiva desocupação, sendo bastante comum a produção de prova pericial e oral (oitiva de testemunhas, por exemplo). Julgada procedente a ação, o juiz determinará a expedição de mandado para a desocupação voluntária, que geralmente deverá ocorrer em 30 (trinta) dias.

Para uso próprio

Está disciplinada no art. 52 da Lei 8.245/1991 e destina-se à ocupação de imóvel não residencial.

Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados (art. 55). Em ação de despejo de locatário não residencial, a liminar para desocupação, em quinze dias, será concedida se comprovados o término do prazo da locação não residencial, o ajuizamento da ação de despejo em 30 dias e a prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel (art. 59 , § 1º, VII).

O pedido de retomada de imóvel comercial para uso próprio goza de presunção relativa de veracidade, ficando a cargo do locatário comprovar o contrário.

É claro que em locações residenciais também pode o locador pedir o imóvel para uso próprio. No entanto, para esse tipo de retomada devem ser observadas algumas peculiaridades.

De acordo com o art. 47, III, da Lei 8.245/1991, quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel “se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio”. Com efeito, se as partes entabularam contrato de locação residencial por prazo determinado inferior a 30 (trinta) meses e inexiste inadimplemento da locatária, não se revela cabível o ajuizamento da ação de despejo, ainda na vigência contratual, sob o fundamento de retomada do bem para uso próprio.

Para realização de reparos urgentes

Havendo necessidade de reparos URGENTES no imóvel, determinados PELO PODER PÚBLICO, que não possam ser executados normalmente com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-los, cabível será o despejo com fundamento no inciso IV do art. 9º da Lei 8.245/1991.

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO

Consiste a consignação numa forma indireta de o devedor se livrar do vínculo obrigacional independentemente da aquiescência do credor, “nos casos e forma legais” (art. 334 do Código Civil). Em outras palavras, a consignação em pagamento tem por finalidade buscar o reconhecimento judicial sobre a extinção de uma obrigação. Exemplo de consignação: o locador se recusa a receber o aluguel, ao argumento de que o valor devido é superior ao ofertado ou por qualquer outro motivo. Abre-se, então, a oportunidade de manejar a ação de consignação em pagamento (ação consignatória) ou de fazer a consignação extrajudicial. O ajuizamento depende da comprovação da recusa do réu em receber a coisa ou a importância em dinheiro.

A vantagem da consignação é evitar a caracterização da mora do locatário, bem como possibilitar a extinção da locação. Imagine, por exemplo que, finda a locação, o locatário não encontra o locador para devolver o imóvel. Nesse caso, a ação de consignação em pagamento servirá para rescindir o contrato, liberando o autor/locatário da obrigação de pagar os aluguéis e demais encargos a partir do depósito.

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUÉIS

Quando o aluguel vigente não está de acordo com a realidade do mercado imobiliário, poderá ser pedida a sua revisão, para mais ou para menos.

A Lei nº 8.245/1991 legitima tanto o locador como o locatário ao exercício da ação revisional, mas a fixação do aluguel provisório, quando pedido pelo locatário com vistas à sua redução, impõe a demonstração, de plano, da efetiva retração do mercado locatício. De toda forma, havendo discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, consoante determina o art. 68, IV, da Lei 8.24/1991.

AÇÃO RENOVATÓRIA

Destinada à obtenção, pelo locatário de imóvel não residencial, de renovação forçada do contrato. Os requisitos e prazos para o seu ajuizamento, além de outros aspectos importantes da Ação Renovatória foram abordado nesse artigo, do qual sugerimos a leitura: https://www.elpidiodonizetti.com/acao-renovatoria-requisitos-procedimento-e-prazo-da-renovacao-do-contrato-de-locacao-comercial/.

[1] Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º;

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.